Главная | Жилищные вопросы | Договора лизинга недвижимого имущества

Лизинг недвижимости

Относительно порядка заключения таких договоров существуют различные мнения, в том числе практикующих юристов и судей.

Программа лизинга недвижимости

Но пока федеральные окружные суды не выработают единую практику, а Высший Арбитражный Суд РФ не дает свои рекомендации, указанные споры будут возникать и далее. В настоящее время оформились две позиции. Сторонники первой категории, утверждают, что договор финансовой аренды лизинга недвижимости, предметом которого выступают нежилые помещения далее - договор лизинга недвижимости , подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно второй позиции нет необходимости в государственной регистрации договора лизинга недвижимости. Этот тезис обосновывается отсутствием в ГК РФ нормы, обязывающей осуществлять регистрацию права аренды. Исходя из анализа норм главы 34, ст. На момент подписания договора лизинга недвижимости в силу ст.

Удивительно, но факт! В соответствии с п. К вышеозначенному субинституту автор не относит нормы административного права, регулирующие структуру и компетенцию органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и нормы, упорядочивающие регистрационную процедуру.

Недвижимость еще находится у продавца и его вещные права договором лизинга недвижимости не обременяются. Значит, такой договор должен заключаться в соответствии с общими нормами ГК РФ о заключении договоров. Заключив договор лизинга недвижимости, лизингодатель приобретает предмет лизинга у продавца и обращается с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности согласно п. После государственной регистрации права собственности лизингодателя на предмет лизинга подлежит госрегистрации аренда.

В этом случае регистрируется не сделка - договор лизинга недвижимости, а ограничение прав лизингодателя арендными правами лизингополучателя согласно п.

договора лизинга недвижимого имущества тускнело

С представителями второй позиции можно согласиться в следующем. Действительно, в силу п. В частности, регистрируются право собственности, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами. Резюмируя, можно сделать вывод, что государственной регистрации подлежит ограничение права собственности правами арендатора аренда в соответствии с нормами, регулирующими порядок регистрации. Однако в силу п. Следовательно, вывод, что регистрации подлежит не сделка - договор лизинга недвижимости, а ограничение прав лизингодателя, не соответствует ст.

При этом договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. Следовательно, изложенная выше позиция несостоятельна. Сторонники точки зрения о необходимости государственной регистрации договора лизинга недвижимости2 , ссылаются п. Данный вывод ученый мотивирует тем, что "схема регулирования отдельных видов договора аренды, используемая в ГК РФ ст. Витрянский отмечает что "специальные правила о договоре аренды зданий сооружений и договоре аренды предприятия не подлежат применению к договору лизинга даже в том случае, если объектами лизинга являются именно здание, сооружение или предприятие.

В отличие от договора аренды здания или сооружения договор лизинга указанных объектов подлежит государственной регистрации и в том случае, когда срок лизинга здания сооружения не превышает одного года". Между тем имеются законные основания не согласиться с выводом о необходимости госрегистрации договора лизинга недвижимости, заключенного на срок менее одного года. Глава 34 ГК РФ регулирует правоотношения, связанные с арендой.

Практическое решение проблемы регистрации договора лизинга

В этой главе содержатся как общие нормы об аренде, так и специальные правила, посвященные отдельным видам договора аренды и некоторым видам имущества, которое может быть предметом аренды. Положения о финансовой аренде не содержат специальных требований относительно государственной регистрации договора и порядка его заключения, когда предметом договора, выступает недвижимое имущество. Принимая во внимание нормы ст. Указанный договор, заключенный на срок менее года, не должен регистрироваться в силу п. Однако иной порядок государственной регистрации договора установлен самим Кодексом в п.

Удивительно, но факт! Следовательно, эта регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Заключение Несмотря на невозможность получения однозначных ответов на вопросы, поставленные в настоящей статье, ответов, основанных на чётких нормах российского права, большая свобода, предоставленная участникам лизинговых правоотношений нашим законодательством, даёт возможность при заключении каждой сделки, основываясь на знании своего финансового положения, перспективах развития бизнеса, точном и чётком распределении финансовых потоков, выбрать наиболее оптимальный режим передачи недвижимого имущества в финансовую аренду лизинг.

В настоящее время независимо от того, подлежит госрегистрации договор лизинга недвижимости, заключенный на срок менее или более одного года, существуют трудности, связанные с порядком осуществления регистрации учреждением юстиции. В качестве примера приведем судебное дело4. Учреждение юстиции отказало в госрегистрации договора лизинга недвижимости на основании абз. В противном случае такой договор должен квалифицироваться как договор аренды. ФАС Восточно-Сибирского округа считает позицию учреждения юстиции правильной. Суд кассационной инстанции исходит из существенного условия договора лизинга, выделяющего его из других договоров аренды: Со ссылкой на указанное существенное условие договора лизинга федеральные суды и ученые рассматривают споры между субъектами лизинговой сделки, предметом которой является движимое имущество5.

Примечательна позиция ФАС Московского округа, согласно которой "последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации договора лизинга"6. Однако существует и другая точка зрения. По мнению автора к порядку осуществления государственной регистрации сделки необходимо применять правила ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регламентирующие порядок регистрации, в том числе его п.

Следовательно, госрегистрации подлежат именно сделки в случаях, предусмотренных Законом и права на недвижимое имущество, их ограничения, в порядке, установленном ГК РФ, ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе возникновение права и его ограничение на основании договора сделки. Чтобы осуществить регистрацию обременения права лизингодателя правами лизингополучателя в Едином государственном реестре прав, в этом реестре ранее должно быть зарегистрировано право собственности лизингодателя на объект недвижимости, что и предусмотрено п.

Следовательно, до регистрации обременения права правами лизингополучателя на объект недвижимости, являющийся предметом договора, вытекающими из договора лизинга, согласно ст. Не подлежат обременению и права продавца предмета лизинга, иначе будут нарушены его права и законные интересы. До госрегистрации двустороннего договора лизинга недвижимости, он не считается заключенным.

Соответственно, незаключенный договор не может порождать прав и обязанностей не только у сторон договора, но и у продавца имущества, не являющегося стороной договора лизинга. Само по себе указание в тексте договора лизинга недвижимости на имя продавца еще не означает, что он дал согласие на продажу предмета лизинга лизингодателю и что сделка купли-продажи вообще состоится. Можно предположить два варианта выхода из создавшейся ситуации.

Первый - когда договор лизинга недвижимости содержит указание о применении условий заключенного между сторонами договора лизинга к их отношениям, возникшим до его заключения т. Этот вариант больше подходит к правоотношениям сторон договора, когда фактически предмет лизинга находился в пользовании у лизингополучателя до государственной регистрации договора. Остается открытым вопрос о моменте перехода права собственности на объект недвижимости к лизингодателю.

Значение государственной регистрации договора лизинга недвижимости

Учреждение юстиции отказывает в госрегистрации сделки, когда на момент ее регистрации лизингодатель уже зарегистрировал право собственности на объект лизинга, поскольку по своему содержанию такой договор не соответствует закону7. Учреждение юстиции обязано осуществить регистрационные действия, предписанные законом, в частности, при обращении субъекта субъектов лизинга должно зарегистрировать: В этом случае лизингодатель не должен быть собственником предмета лизинга.

Кроме того, закон обязывает осуществить регистрацию ограничения права собственности лизингодателя в отношении предмета лизинга, в силу ст. Однако, лизингодатель и лизингополучатель не обязаны, обращаться с заявлением о регистрации ограничения права после осуществления госрегистрации договора лизинга. Собственно обременение права собственности не возникает, поскольку нет прямого указания об этом в законе, как например при возникновении ипотеки в силу закона.

Значит, регистрационные действия должны производиться учреждением юстиции одновременно при обращении субъектов лизинга за регистрацией сделки договора , что в полной мере соответствует ст. Второй вариант урегулирования проблемы видится в следующем. Заключив предварительный договор купли-продажи предмета лизинга ст. В подобной ситуации возникает обычный предпринимательский риск.

Статья 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регламентирует общий порядок госрегистрации аренды недвижимого имущества. Принимая во внимание, что договор лизинга является разновидностью договора аренды, есть законные основания полагать, что в данном правоотношении нужно руководствоваться в совокупности положениями ст. Регистрации подлежит обременение права собственности лизингодателя ст.

В соответствии с п. Исходя из буквального толкования данного положения договор аренды регистрируется именно как обременение прав арендодателя соответствующего помещения, т. В заключение резюмируем вышесказанное. Государственной регистрации подлежат сделка - договор лизинга недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, и обременение права собственности лизингодателя в отношении предмета лизинга. Факт государственной регистрации сделки порождает, с одной стороны, права и обязанности субъектов лизинга, с другой - ограничение права собственности лизингодателя на объект недвижимости.

Следовательно, по моему мнению, до осуществления госрегистрации договора лизинга недвижимости необходимо осуществить регистрацию возникновения права лизингодателя на предмет лизинга в Едином государственной реестре прав либо произвести указанные регистрационные действия одновременно. Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Иркутской области от


Читайте также:

  • Брачный договор когда можно составить
  • Если из договора купли-продажи возникает ипотека в силу закона
  • Судебная практика по делам о краже грабеже и разбое