Главная | Семейное право | Споры о гражданских правах на недвижимое имущество

Применение различных способов защиты прав на недвижимое имущество в судебной практике

Юридические консультации по вопросам права собственности на недвижимое и движимое имущество. Представление интересов в суде. В соответствии с п. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии правалибо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимоеимущество, ипотека или иное обременение прекратились , оспаривания зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путемпредъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Рассматривая дела, связанные с недвижимым имуществом, суды должны знать, что акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, основанием возникновения гражданских прав и обязанностей перечислены в ст. Вместе с тем ни ГК РФ, ни Закон о регистрации прав на недвижимое имущество не называет акт регистрации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей.

И как бы ни выглядела привлекательной примиряющая концепция значения обоих элементов, согласно которой акт государственной регистрации и сделка — элементы юридического состава, влекущие в совокупности возникновение права собственности с определяющей ролью первого элемента акта регистрации , она не должна никого вводить в заблуждение.

При таких обстоятельствах цель акта государственной регистрации - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. Дело в том, что способы защиты гражданских прав указаны в ст. Способы защиты гражданских прав могут быть указаны в других законах, поэтому истцы нередко обосновывают свои требования положением ст.

Закрепление данного положения было вызвано неоднозначностью судебной практики по рассматриваемому вопросу.

Удивительно, но факт! К примеру, не может идти речь о реституции применительно к последствиям недействительности доверенности либо обещания дарения п.

По одним делам суды приходят к выводу о том, что недействительность сделки влечет недействительность акта регистрации. По другим делам - об отсутствии правового обоснования применения такого последствия недействительности сделки, как недействительность акта регистрации. В настоящее время все споры сняты. Следует отметить, что реституцией не исчерпываются последствия недействительности сделок. Во-первых, не все недействительные сделки влекут реституцию.

Например, если сделка недействительна по основаниям, предусмотренным ст.

споры о гражданских правах на недвижимое имущество встретилось

Что касается фактической невозможности реституции, это случается, если переданная вещь утрачена, претерпела изменения, услуга уже оказана и т. При подобных обстоятельствах закон предусматривает денежное возмещение п. Оно не направлено на восстановление прежнего состояния и существует для сглаживания потерь от невозможности вновь занять существовавшее положение.

Реституция невозможна фактически и в тех случаях, когда закон предусматривает последствие в виде реституции, но по договору, признанному недействительным, фактически исполнение не производилось. Соответственно, сторонам нечего возвращать. Реституцию невозможно применить к некоторым сделкам, так как это противоречит их правовой природе. К примеру, не может идти речь о реституции применительно к последствиям недействительности доверенности либо обещании дарения п.

Удивительно, но факт! Отменяя судебные акты и удовлетворяя исковые требования, Президиум ВАС РФ исходил из того, что общество неоднократно обращалось в арбитражный суд для защиты своих прав, в удовлетворении исков обществу было отказано по взаимоисключающим основаниям в иске о государственной регистрации перехода права - в связи с наличием спора о праве; в иске о признании права собственности - в связи с избранием ненадлежащего способа защиты и необходимостью предъявления иска о государственной регистрации перехода права , у судов отсутствовали сомнения в добросовестности п риобретения недвижимости на публичных торгах.

Во-вторых, реституция не является единственным последствием недействительности сделки. Она может применяться совместно с другими последствиями: Реституция может не применяться вовсе, так как предусмотрены только специальные последствия. В-третьих, недействительные сделки могут влечь иные последствия кроме реституции, денежной компенсации, а также других, прямо указанных в законе, что органично вписывается в понимание недействительных сделок как юридически несуществующих актов. В виде исключения из общего правила о том, что запись в ЕГРП может быть изменена только вследствие вынесения судом решения о признании права собственности, истребовании имущества, абз.

В качестве примера абз. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущества истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами статьи 7 Закона о регистрации. Если его право не зарегистрирован в ЕГРП, истец представляет справку иной документ государственно регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости. Данное правило полностью соответствует положению ч. Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров.

В соответствии с абз. Если заявление принято, то согласно абз. Поскольку действующее законодательство не предусматривает досудебного порядка урегулирования споров, связанных с оспариванием зарегистрированного спора, нет оснований ни для возвращения искового заявления, ни для оставления его без рассмотрения. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечетнарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия. Такое указание устранило противоречия в практике рассмотрения данной категории дел, которая допускала различные порядки рассмотрения заявлений.

Когда возникают споры о собственности?

К примеру, считалось, что оспаривание акта регистрации возможно как ненормативного правового акта. Обосновывался данный подход тем, что в соответствии с п. Следовательно является ли такой акт ненормативным? Акт государственной регистрации непосредственно не создает право. Следовательно, акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество не является ни нормативным, ни ненормативным правовым актом.

Соответственно, его нельзя оспаривать в порядке, предусмотренном для оспаривания правовых актов. Вместе с тем в силу абз. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В частности, по одному из дел суд разъяснил, что ст. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Как вещно-правовой способ защиты, признание права собственности представляет собой требование, которому может противостоять неопределенный круг лиц, о констатации судом права собственности на стороне истца и или констатации отсутствия прав собственности на стороне ответчика в отношении индивидуально определенной вещи, не связанное с передачей владения, утраты титульного владения или устранением фактических препятствий в реализации полномочий собственника, иначе иск о признании права собственности перейдет в разряд виндикационного или негаторного требования.

Предостережение от смешения исков не значит, что требование о признании права собственности не может быть соединено с другими вещно-правовыми способами защиты. Иск о признании права собственности может применяться как иск, который направлен на приобретение права собственности. Здесь можно назвать иск о признании права собственности на бесхозяйную вещь, самовольную постройку и др. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. Отсутствие такой регистрации согласно абз.

Больше материалов по теме:

Так, в соответствии с п. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной п. Если закон прямо не предусматривает ничтожность сделки, не прошедшей государственной регистрации, ее следует признавать незаключенной, так как по правилу, установленному п.

Развивает положение указанной нормы ст. Государственная регистрация перехода права собственности имеет значение лишь для определения момент возникновения права собственности. Если договор купли-продажи исполнен путем передачи вещи, покупатель становится законным владельцем переданного имуществ даже если переход права собственности не зарегистрирован. Это обстоятельство открывает покупателю возможность защиты своего владения со ссылкой на ст.

В частности, покупатель вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения. Вместе с тем покупатель, будучи лишь законным владельцем, не вправе распоряжаться полученным им имуществом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности п.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования обв исполнении продавцом обязанности по передаче абз. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя и о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица например, арендатора на основании договора с продавцом.

Удивительно, но факт! Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности ст. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Что такое право собственности?

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки п. Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст.

Вместе с тем согласно ст. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. Если у Вас возникли вопросы или Вам необходима квалифицированная юридическая помощь, Вы можете обратиться к нам в Юридический Центр на Белорусской одним из следующих способов:


Читайте также:

  • Иск о разделение финансово лицевого счета
  • Не снятое дисциплинарное взыскание
  • Стоимость аренды земли в калужской области
  • Превышение скорости в 2 и более раза
  • Мошенничество срок давности долговой расписки
  • Наследники последующей очереди призываются к наследованию по закону
  • Учет аренды земли у государства