Главная | Автоюрист | Российские агенты недвижимого имущества

«Страшные тайны» риелторов

Налогообложение сделок по передаче российской недвижимости с участием иностранных компаний Весьма актуальной задачей современного корпоративного и налогового планирования является правильное оформление владение теми или иными активами, в особенности недвижимостью.

Удивительно, но факт! Верить можно только доллару. При наличии некоторых обстоятельств, указанных в законодательстве, необходимо получения согласия антимонопольного органа или его уведомление.

Фактический собственник недвижимости может владеть ею как напрямую, так и через промежуточные инструменты — российские или зарубежные компании. Использование таких инструментов может, во-первых, облегчить процедуру передачи недвижимости новому собственнику в случае ее продажи, а, во-вторых, благоприятно сказаться на налогообложении.

В настоящей статье рассматривается именно налоговый аспект данной проблемы. Для достижения цели изменения фактического собственника недвижимости сделка может осуществляться путем продажи самого недвижимого имущества, а также путем смены собственника юридического лица, которому принадлежит недвижимое имущество. В рамках данной статьи мы рассмотрим данные сделки и их налоговые последствия. Прежде всего, необходимо определить, о каких объектах гражданских прав мы говорим. ГК РФ в ст. При этом согласно ст. В соответствии со п.

Таким образом, акции являются движимым имуществом. Отдельно необходимо упомянуть о долях. Прежде всего, доли в ООО являются не ценными бумагами, а имущественными правами. Москве в Письме от В настоящей статье мы не рассматриваем налогообложение физических лиц, а ограничиваемся налогообложением российских организаций и иностранных компаний в РФ. В любом случае подлежит уплате налог на имущество, который мы выносим за скобки, сосредотачиваясь на НДС и налоге на прибыль.

Продажа недвижимости Как мы уже сказали ранее, отчуждаться может недвижимость, например, здание. В данном случае мы говорим о сделке по отчуждению недвижимого имущества. В соответствии с законодательством Российской Федерации сделки по приобретению недвижимого имущества заключаются в письменной форме; следует помнить, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации п.

Рассмотрим вариант, при котором продавец — российская компания. Налогообложение в данном случае происходит следующим образом - уплачивается налог на прибыль ст. Дальнейшее перечисление дохода со счетов представительства на головной офис зарубежной компании происходит в безналоговом режиме.

В случае если продавцом здания является иностранная компания, не имеющая постоянного представительства, налоговая база определяется налоговыми агентами ст. Так как организация не осуществляет деятельность в РФ через постоянное представительство, то в соответствии со ст. Налог с рассматриваемых доходов исчисляется с учетом положения о том, что из доходов могут вычитаться некоторые расходы п. Если расходы, указанные в п.

Вообще говоря, если налоговый агент выплачивает иностранной организации доходы, которые согласно международным договорам облагаются налогом в Российской Федерации по пониженным ставкам, исчисление и удержание суммы налога с доходов производятся налоговым агентом по соответствующим пониженным ставкам п. Однако налог, взимаемый при продаже недвижимого имущества, в соответствии с налоговыми соглашениями не уменьшается.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Продажа акций или долей российской организации, владеющей недвижимостью Передаваться может не только недвижимость, но и сама компания, которой принадлежит недвижимость, с помощью продажи акций или долей в зависимости от организационно-правовой формы. Рассмотрим случай российской организации, владеющей российской недвижимостью. При продаже акций регистратор лицо, ведущее реестр акционеров обязан вносить в реестр записи о переходе прав собственности на ценные бумаги при предоставлении передаточного распоряжения зарегистрированным лицом, передающим ценные бумаги, или лицом, на лицевой счет которого должны быть зачислены ценные бумаги, или уполномоченным представителем одного из этих лиц и или иных документов Постановление ФКЦБ РФ от При наличии некоторых обстоятельств, указанных в законодательстве, необходимо получения согласия антимонопольного органа или его уведомление.

Что касается долей в ООО, согласно ст. Уступка доли совершается в простой письменной форме, если требование о ее совершении в нотариальной форме не предусмотрено уставом общества, указывает п. Несоблюдение формы сделки по уступке доли части доли в уставном капитале общества, установленной настоящим пунктом или уставом общества, влечет ее недействительность. Необходимо также внести изменения в учредительные документы общества, а также зарегистрировать данные изменения.

При продаже акций или долей база по НДС не возникает в силу пп. Следует отметить особые правила обложения реализации акций налогм на прибыль обсуждаемые ниже. Таким образом, продажа по небольшой номинальной стоимости акций организации, владеющей дорогостоящей недвижимостью, не является корректным средством минимизации налога. В соответствии со ст. Если фактическая цена сделки находится в интервале цен по однородной ценной бумаге, зарегистрированной на рынке ценных бумаг на дату совершения сделки или на дату ближайших торгов, состоявшихся до дня совершения соответствующей сделки, если торги по этим ценным бумагам проводились у организатора торговли хотя бы один раз в течение последних 12 месяцев.

российские агенты недвижимого имущества настоящее время

Если информация о результатах торгов по однородным ценным бумагам отсутствует, то фактическая цена сделки принимается для целей налогообложения, если она отличается не более чем на 20 процентов от расчетной цены ценной бумаги. Расчетная цена определяется на дату заключения сделки налогоплательщиком самостоятельно или с привлечением оценщика, при этом используются методы оценки стоимости, предусмотренные законодательством Российской Федерации. Если налогоплательщик определяет расчетную цену акции самостоятельно, используемый метод оценки стоимости должен быть закреплен в учетной политике налогоплательщика.

При этом необходимо отметить, что Министерство РФ по налогам и сборам в своем Письме от 4 марта г. Такую же позицию занял Минфин России, ссылаясь в Письме от 2 июня г. Минфин России в Письме от 30 мая г. Кодекс явно указывал на метод чистых активов как на один из возможных методов определения расчетной стоимости и на этой верси основаны упомянутые выше подзаконные акты.

российские агенты недвижимого имущества "Серанис" предшествовало

В настоящее время Налоговый кодекс РФ не указывает какой-либо один метод определения стоимости акций, а указывает, что стоимость определяется в соответствии с действующим законодательством. Тем не менее на практике именно метод чистых активов и теперь рассматривается налоговыми органами как приоритетный. Для налогообложение прибыли от реализации долей в ООО особых правил таких как в отношении продажи акций законом не предусмотрено. То есть продажа долей в ООО даже по явно заниженной стоимости не влечет по закону принудительного пересчета цены сделки для целей налогообложения.

Однако бремя доказывания недобросовестности лежит на налоговом органе. Рассмотрим теперь случай, когда акции или доли российской организации, владеющей недвижимостью, реализуются иностранной компанией. При получении дохода иностранной компанией, не имеющей постоянного представительства в РФ необходимо учесть, что согласно подп. Налог с данного вида дохода исчисляется с учетом положения о том, что из доходов могут вычитаться некоторые расходы п.

Хотя закон не упоминает этого явно, по-видимому, правила ст. Так как закон не устанавливает каких-либо особенностей определения расчетной цены продаваемых акций для иностранных компаний, не имеющих постоянного представительства в РФ, то применяются правила ст. При этом, если налоговый агент выплачивает иностранной организации доходы, которые согласно международным договорам облагаются налогом в Российской Федерации по пониженным ставкам, исчисление и удержание суммы налога с доходов производятся налоговым агентом по соответствующим пониженным ставкам п.

Контроль за риелтерами

В качестве примера мы рассмотрим договоры Российской Федерации с Кипром и Италией. Однако это относится к случаям, например, когда движимое имущество составляет часть коммерческого имущества постоянного представительства. Говоря о рассматриваемом нами случае, необходимо сослаться на п. Таким образом, налогообложение происходит по месту нахождения продавца. Такую позицию занял Минфин РФ в Письме от Доходы итальянской компании от отчуждения долей в российской организации, более 50 процентов имущества которой состоят из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, не подлежат обложению налогом на доходы иностранных организаций от источников в Российской Федерации.

Данное правило применяется в случае своевременного подтверждения постоянного местонахождения организации в Италии. Соответственно, у продавца имущества в рассматриваемой ситуации это ООО не возникает обязанностей налогового агента по удержанию налога на доходы иностранных организаций от источников в Российской Федерации.

В договоре с Кипром указаны правила налогообложения дохода от отчуждения движимого имущества, которыми и являются акции в ст. Если же эта доля меньше, то при отсутствии постоянного представительства в РФ налога в РФ от продажи российских акций или долей у иностранной компании не возникает п.

Итак, при отсутствии постоянного представительства иностранной компании - продавца акций или долей налог за нее удерживает и уплачивает налоговый агент, то есть российская организация, приобретающая акции. А что будет, если покупателем также является иностранная организация без постоянного представительства в РФ? Согласно букве Налогового кодекса, возникает двусмысленная ситуация. С одной стороны, у компании-продавца возникает налоговая база в РФ.

С другой стороны, закон не возлагает на нее обязанности уплаты налога, так как эта обязанность лежит на налоговом агенте. Но и обязанности налогового агента возлагаются лишь на российские организации и иностранные компании с постоянным представительством в РФ ст.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации ни у кого не возникает обязанности уплаты налога, хотя налоговая база существует. На практике налог в такой ситуации обычно никем и не выплачивается. Это можно рассматривать как пробел в законодательстве. В настоящее время не существует какой-либо судебной практики в данном отношении.

Итак, при продаже акций или долей российской компании, владеющей недвижимостью, НДС не взимается. При этом стоимость акций но не долей может подлежать коррекции для целей налогообложения по ст. Налог уплачивает налоговый агент — российский покупатель. Однако если покупателем является иностранная компания, закон не возлагает обязанность уплаты налога ни на покупателя, ни на продавца имеет место пробел в законодательстве.

Продажа акций или долей иностранной компании, владеющей российской недвижимостью Рассмотрим теперь случай продажи акций или долей иностранной компании, владеющей российской недвижимостью. Дополнительно к вышесказанному необходимо иметь в виду следующее. Таким образом, российская организация или иностранная, действующая через постоянное представительство в РФ , продающая акции или доли иностранной компании, владеющей российской недвижимостью, облагается налогом, по существу, так же, как и при продаже акций или долей аналогичной российской организации.

Однако если продавцом является иностранная компания, то налога у источника не возникает независимо от доли недвижимости в активах продаваемой компании и от наличия или отсутствия налогового соглашения, а также от того, кто является покупателем.

Удивительно, но факт! При продаже акций или долей база по НДС не возникает в силу пп. Налог с данного вида дохода исчисляется с учетом положения о том, что из доходов могут вычитаться некоторые расходы п.

Итак, при продаже акций или долей иностранной компании, владеющей недвижимостью, НДС в РФ не взимается. Если продавец — иностранная компания без постоянного представительства в РФ, доход от продажи налогом в РФ не облагается. Выводы Фактическое отчуждение недвижимости может проходить несколькими способами, при этом налоговые последствия также будут различными. При продаже долей или акций компании, владеющей недвижимостью, НДС не возникает. Если продавец акций или долей — иностранная компания без постоянного представительства в РФ, доход от продажи акций или долей российской организации, владеющей недвижимостью, может облагаться налогом у источника при большой доле недвижимости в активах организации.

Этот налог у источника может устраняться международным налоговым соглашением.

Удивительно, но факт! Тогда чтобы определиться, кому платить налог в бюджет нужно смотреть, состоит ли на учете в налоговом органе "непредставительный иностранец".

Выплачивает налог если таковой имеется российский покупатель, действующий в качестве налогового агента. Если недвижимость оформлена на иностранную компанию, налога у источника в РФ при продаже ее акций акционером - иностранной компанией налога у источника в РФ не возникает. Таким образом, использование иностранных компаний в качестве инструментов владения российской недвижимостью позволяет в определенных случаях сократить налоговые потери при продаже этой недвижимости.


Читайте также:

  • Форма декларации об объекте недвижимого имущества для росреестра
  • Сроки снятие обременения по ипотеке
  • Дарение квартиры родственнику отмена
  • Образец брачного договора при ипотеке квартиры
  • Экспертиза алкоголя в москве
  • Процедура банкротства в сургуте
  • Трудный ребенок 3 содержание